Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Административная Деятельность Тсж». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С гражданином заключается трудовое соглашение, в котором прописываются права и обязанности. Товарищество – юрлицо, поэтому о смене председателя ТСЖ информируют налоговую, для внесения новых сведений в ЕГРЮЛ.
Как узнать, что входит в обязанности председателя? Документы, которыми руководствуются члены правления – это ЖК РФ и устав Товарищества. Положения устава разрабатываются на основе норм закона и не могут им противоречить.
Законную силу устав приобретает после принятия на общих сборах жильцов. В нем прописываются функции главы и членов правления, а также права и обязанности членов ТСЖ.
Трудовое соглашение между новым главой и членами Товарищества содержат положения о:
- Правах председателя ТСЖ;
- Его обязанностях;
- Ответственности главы перед жильцами;
- Меры воздействия на главу правления, который не исполняет обязанности ТСЖ перед жильцами;
- Условиях перевыборов.
К полномочиям председателя относятся:
- Координация и контроль выполнения работ по обслуживанию МКД;
- Обеспечение предоставления коммунальных услуг (тепло-, газо-, электро-, водоснабжение) организациями – подрядчиками;
- Своевременное реагирование на пожелания членов кооператива.
Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах включают в себя широкий спектр деятельности, предполагающей наличие профессиональных знаний относительно жилищных вопросов, административной работы. Могут понадобиться дополнительные средства на прохождение курсов для повышения квалификации главы правления для качественного исполнения им своих функций. Обучение способствует повышению эффективности исполнения главой правления своих обязательств.
Принципы работы с должниками
По своему опыту работы с должниками и опыту ТСЖ,были сформированы принципы работы с неплательщиками, которые помогут удерживать высокую собираемость.
Своевременность.
Чем раньше начнете напоминать о наличии задолженности, тем больше вероятность получения задолженности. С каждым месяцем долг увеличивается и чем больше сумма, тем сложнее должнику оплатить долг одним платежом.
Обещания должны исполняться.
Если должник пообещал оплатить очередной платеж и не сделал этого, а ТСЖ ранее обещало подать заявление в суд, то организации следует исполнить обещание. К сожалению, проблема многих ТСЖ — председатели самостоятельно работают с должниками и очень часто свои обещания в ответ на неплатежи не исполняют (будь это отключение электроэнергии или подача в суд). В итоге должники просто не воспринимают подобные “угрозы” со стороны ТСЖ.
Обещания должника должны юридически оформляться.
Устная договоренность возможна, если задолженность составляет 3-4 месяца, и вы уже имели опыт работы с данным человеком, который исполнял свои обещания. Если долг свыше 5 месяцев, необходимо письменно оформить соглашение о погашении задолженности. При этом, ТСЖ вправе предусмотреть оплату за предоставление рассрочки (так например, согласно абз 4 п. 72 Правил 354 в соглашении можно предусмотреть взимание процентов, размер которых не может быть выше, чем увеличенный на 3 процента размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день предоставления рассрочки).
Наличие судебного акта не значит фактическое получение задолженности на счет ТСЖ.
К сожалению, система исполнения судебных актов не идеальна, поэтому получить деньги, имея судебный акт, не всегда возможно.
Что делать, если председатель ТСЖ не предоставляет документы
В соответствии с п. 3 ст. 143 ЖК РФ члены ТСЖ, а также иные лица, вправе ознакомиться со следующими документами, касающимися деятельности организации:
- устав;
- реестр членов товарищества;
- бухгалтерская отчетность;
- сметы доходов и расходов, включая отчет об их исполнении;
- заключения, подготовленные ревизионной комиссией;
- протоколы общих собраний и т. д.
По запросу собственников квартир, председатель товарищества обязан выдать интересующую их документацию. Однако иногда происходят ситуации, когда он уклоняется от выполнения такой обязанности.
Такое действие является незаконным и за это предусмотрена административная ответственность согласно ст. 5.39 КоАП РФ. В соответствии с положениями данной статьи должностное лицо может понести наказание в виде штрафа размером от 5 000 до 10 000 рублей.
Таким образом, если председатель не предоставляет документацию, связанную с деятельностью ТСЖ, владельцы МКД могут поступить следующим образом:
- написать жалобы в надзорные органы (например, в жилинспекцию, прокуратуру);
- снять нарушителя с занимаемой должности, проголосовав на общем собрании;
- подать исковое заявление в суд.
Почему стоит доверить взыскание долгов юристам
Меньше конфликтных ситуаций. Юрист «Кодекс» общается с должниками вместо председателя ТСЖ. В итоге негативная реакция неплательщиков не направлена на правление товарищества — это помогает сохранить нейтральные отношения после суда.
Досудебное урегулирование. На некоторых неплательщиков ЖКХ юрист действует «отрезвляюще». В результате они не хотят доводить дело до суда и согласны погасить долг.
Вы готовы к встречным претензиям. Должники выставляют претензии к правлению ТСЖ, подают заявления на перерасчет долга и иски о незаконно принятых решениях общего собрания. Цель — затянуть разбирательство и выиграть время. Предупреждаем претензии и готовим ответы заранее.
Имеет ли право председатель ТСЖ вывешивать список с должниками в свободный доступ
В законодательстве ничего не говорится о разглашении в общем списке сведений как: номера квартир должников и суммы их задолженностей, без указания фамилий. Здесь можно сказать, что конфиденциальные сведения не распространяются, поскольку причастность должника не определена.
Но данные о долге относится именно к конфиденциальным данным. И согласно законодательству, к таким данным также относится любые сведения прямо или косвенно относящиеся к определенному гражданину. Получается, что именно по номеру жилого помещения можно идентифицировать самого собственника.
Так что, управляющие ТСЖ не имеют права распространять подобные данные без согласия самого собственника. Действия управляющей компании не законны. И чтобы исключить сведения о своей задолженности с публичного объявления, необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением.
Если в ТСЖ откажутся убрать данные о задолженности с публичных мест (а они также могут быть и в интернете), то можно обратиться в суд.
К какой ответственности можно привлечь ТСЖ
В случае ненадлежащего исполнения обязанностей или грубого нарушения законодательства предусматривается привлечение ТСЖ к ответственности. Контракты, которые заключаются организацией, являются гражданско-правовыми. Поэтому меры ответственности за нарушение условий предусматриваются Гражданским кодексом.
Ответственность по действиям товарищества относятся к правонарушениям в сфере охраны собственности. На организацию в целом налагаются меры административной ответственности. Юридические лица подлежат санкциям в виде штрафов.
Председатель ТСЖ может быть привлечен к уголовной ответственности. В соответствии с законодательством уголовное наказания применяется лично к должностному лицу, а не к организации в целом.
Преступления, которые совершаются председателями товарищества, носят преимущественно имущественный характер:
- нецелевое использование средств ТСЖ;
- мошенничество;
- растрата;
- злоупотребление полномочиями.
Тсж не исполняет свои обязанности что делать
В случае если УК ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, то на управляющую компанию необходимо написать жалобу, пишется она ни имя руководителя управляющей компании, можете вручить ее уполномоченному сотруднику УК, или отправить почтой, заказным письмом с уведомлением. Обязательно пишите жалобу в двух экземплярах, если вручаете ее в руки, то на вашем экземпляре должны поставить входящий номер, дату приема жалобы и роспись лица принявшего жалобу. Если отправляете заказным письмом, то также пишите жалобу в двух экземплярах, один оставляем у себя, а второй отправляем в конверте, уведомление которое вы получите будет подтверждением того, что жалобу вы отправляли и УК ее получила. Уведомление или второй экземпляр жалобы пригодится вам, если вы будет подавать в суд или жаловаться в вышестоящую инстанцию на УК и копия жалобы будет подтверждением тому, что вы пытались урегулировать проблему мирным путем и в досудебном порядке. Обязательно заверяйте жалобу в присутствии двух соседей, то есть подписывайте ее в присутствии соседей или членов совета дома. Если реакции на жалобу не поступило в течении 10 дней, то вы имеете полное право требовать перерасчета за невыполненную жилищную или коммунальную услугу.
Административная Деятельность Тсж
Следует отметить, что ст. 145 ЖК РФ привлечение управляющего в качестве наемного сотрудника к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ не относит, а вот ст. 148 (4,5) к обязанностям правления ТСЖ относит: управление МКД или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания МКД и увольнение их. Таким образом, вопрос о заключении трудового договора с управляющим должно решать правление ТСЖ. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества.
Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление МКД лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ — правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.
Последствия для собственников квартир
Если восстановить финансовую стабильность жилтоварищества не удалось, оно объявляется банкротом, и происходит продажа имущества ТСЖ в целях погашения претензий кредиторов. Жильцы при этом должны будут определить дальнейший способ управления многоквартирным домом – создание нового ТСЖ, выбор управляющей компании или управление домом собственными силами без создания юридического лица (для домов с числом квартир до 50).
Важно учесть, что имущество ТСЖ, необходимое для нормального функционирования организации, обслуживающей дом, не подлежит отчуждению для выплаты долгов.
Обязательства жильцов перед ТСЖ могут быть проданы в процессе конкурсного производства, как сомнительная дебиторская задолженность, при этом долги за коммунальные ресурсы и работы по обслуживанию и ремонту дома переходят к новой организации, выбранной жильцами для управления домом.
Если собственники помещений решат создать новое ТСЖ, то нужно учитывать, что в состав его правления и ревизионной комиссии не могут входить бывшие члены правления ликвидированного товарищества.
За что можно пожаловаться на ТСЖ?
Главная причина недовольства со стороны жильцов заключается в некачественном предоставлении услуг или игнорирование их интересов. Если учитывать практику, обычно жалобы на ТСЖ поступают по следующим причинам:
- некачественное предоставление услуг, зафиксированных в уставе товарищества;
- несвоевременная уборка мест общего пользования или придомовой территории;
- нарушение объемов и сроков запланированного ремонта;
- превышение полномочий членами правления и председателем;
- регулярное принятие решений, противоречащих действующему законодательству и уставу ТСЖ;
- завышение тарифов за услуги;
- несоблюдение сроков устранения аварийных ситуаций;
- нецелевая растрата средств собственников.
Куда и как жаловаться на председателя ТСЖ?
На практике основная проблема работы ТСЖ – отсутствие профессионализма или халатность председателя. Именно от руководителя зависит, как будет выполнять свои обязанности организация.
ТСЖ не всегда справляется со своей работой. Нефункционирующий лифт, грязные подъезды и другие неприятности, само собой, вызывают недовольство собственников квартир. Как повлиять на председателя?
Здесь схема будет аналогичной. Сначала направить коллективную жалобу нужно в правление ТСЖ, а, затем, если положительного эффекта не будет – в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию. Если и там не смогли решить вопрос, то – в прокуратуру или суд.
Компетентные органы проводят расследование и выписывают управлению ТСЖ предписание с требованием устранить недостатки.
Кроме непрофессионализма могут быть и другие проблемы. Например, если собственникам не предоставляют документацию ТСЖ для ознакомления. Загвоздка в том, что законодательством никак не регламентирован порядок ознакомления с бумагами Товарищества.
ТСЖ самостоятельно разрабатывает правила получения доступа. Однако право просмотреть документы у собственников все же есть. Тут правомерность ситуации во многом зависит от назначения бумаг. Если это протоколы собрания или учредительная документация – такие бумаги выдают без проблем.
Другое дело, когда жилец желает посмотреть бухгалтерскую или налоговую отчетность. Такие документы недоступны, если интересующийся гражданин не является членом Товарищества.
Среди собственников квартир может не найтись компетентного человека на роль председателя ТСЖ. Тогда жильцы привлекают человека со стороны. В этом случае можно столкнуться с тем, что руководитель не заинтересован в выполнении своих обязательств.
Жалоба в Прокуратуру на ТСЖ
В прокуратуру следует обращаться, если на предыдущих уровнях проблема не решается. Основной работой данной структуры является контроль над общественными и государственными организациями. Поэтому в прокуратуру следует жаловаться при выявлении нарушений прав собственников со стороны ТСЖ.
Жалоба на ТСЖ в прокуратуру может быть не только индивидуальной, но и коллективной. Последняя воспринимается более серьезно. Важно обращаться в районную прокуратуру, так как при подаче в вышестоящую инстанцию заявление направят ниже. Обращения в прокуратуру дают результат в следующих случаях:
- преднамеренное или умышленное нецелевое расходование общих средств;
- контролирующие органы действуют неправомерно или бездействуют.
В жалобе на ТСЖ в прокуратуру описывается не только проблема, но и какие попытки предпринимались для ее решения. К заявлению прикладываются следующие документы:
- переписка с ТСЖ, включая ответы правления;
- ответы из Жилищной инспекции;
- решения Роспотребнадзора.
Как привлечь к ответственности бывшего главу ТСЖ?
Деятельность ТСЖ регулирует жилищное законодательство (статья 135 ЖК) . Но если смотреть внимательно, то в Жилищном кодексе не предусмотрена ответственность ТСЖ за нарушение обязательств, которые связаны с теми или иными факторами. То есть, если вы хотите привлечь товарищество собственников жилья к ответственности, обращения к жилищному законодательству недостаточно.
Вам придётся в первую очередь обратиться к уставу, чтобы ознакомиться с основными его положениями. ТСЖ является юридическим лицом. Поэтому, чтобы привлечь сотрудников ТСЖ к ответственности, необходимо искать соответствующие нормы в Административном, Уголовном и Гражданском законодательстве.
Привлечение ТСЖ к административной ответственности
Деятельность товариществ собственников жилья может быть проверена на предмет соблюдения требований законодательства, а при выявлении совершенных правонарушений ТСЖ привлекается к административной ответственности. Решение административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности может быть оспорено товариществом путем подачи соответствующего заявления в арбитражный суд.
Как свидетельствует судебная практика, удовлетворение требований ТСЖ о признании незаконными и отмене постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности может иметь место, если не доказан факт совершения товариществом административного правонарушения, если действия ТСЖ не нарушают законодательство и в них отсутствует состав вменяемого правонарушения.
Кассационная инстанция оставила без изменения решение суда об удовлетворении заявления ТСЖ о признании незаконным и отмене постановления налогового органа о привлечении товарищества к административной ответственности, предусмотренной статьей 14.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, с учетом следующих обстоятельств. В соответствии с указанной статьей ТСЖ привлечено к административной ответственности за осуществление торговой деятельности без применения контрольно-кассовой техники и бланков строгой отчетности. Однако материалами дела подтверждено, что по просьбе домовладельцев производился прием от жильцов денег для приобретения ключей к домофону. Собранные деньги передавались представителю ООО, которое производило установку домофона, открывающегося магнитными ключами. Принятая плата за ключи не приходовалась в кассе ТСЖ и не отражалась в его отчетности. В нарушение статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что именно ТСЖ осуществляло реализацию ключей за наличный расчет. Факт совершения ТСЖ административного правонарушения не доказан (Постановление ФАС СЗО от 29.08.05 по делу N А56-46100/04).
Нередко товарищества собственников жилья привлекаются к административной ответственности за нарушение земельного законодательства (самовольное занятие земельного участка, использование земельного участка без правоустанавливающих документов, нецелевое использование земельного участка).
По делу, рассмотренному в 2004 г., одним из оснований для признания незаконным и отмене постановления административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности за нарушение земельного законодательства послужило то обстоятельство, что ТСЖ как организационно-правовая форма юридического лица выступает лишь в качестве органа управления и наиболее эффективного использования входящего в кондоминиум имущества, и не является собственником, владельцем или пользователем этого имущества; спорный земельный участок является неделимым, находящиеся на нем в составе жилого здания помещения принадлежат разным собственникам, пользователями земельного участка под этим зданием являются участники долевой собственности на общее имущество (домовладельцы) (Постановление ФАС СЗО от 14.04.04 по делу N А56-50574/03).
В последующем в судебных актах по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении ТСЖ к административной ответственности на данное обстоятельство не указывалось. При рассмотрении арбитражным судом таких дел оценивались действия ТСЖ с точки зрения соответствия их законодательству, в зависимости от чего решался вопрос об удовлетворении либо отклонении заявленных требований.
Председателя ТСЖ, как и руководителя управляющей организации, суд может наказать дисквалификацией за нарушения по ст. 17.7 КоАП РФ – за умышленное невыполнение требований прокурора.
В адрес председателя одного из ТСЖ Саратовской области районная прокуратура дважды направляла представления по устранению нарушений жилищного законодательства, которые были установлены при проверке (дело № 5-180/2017).
Председатель ТСЖ должна была исполнить предписания и направить в прокуратуру отчёт об этом, но не отчиталась ни по одному из этих документов. Поэтому надзорный орган возбудил в отношении должностного лица дело об административном нарушении по ст. 17.7 КоАП РФ и направил материалы мировому судье.
Судья посчитал доказательства, представленные прокуратурой, достаточными. Поскольку председатель ТСЖ дважды не выполнила требование об устранении нарушений, должностному лицу было назначено наказание в виде дисквалификации на полгода.
Указанные примеры не исчерпывают список нарушений, за которые могут дисквалифицировать должностное лицо ТСЖ или управляющей организации. Вот несколько примеров с сайтов органов Госжилнадзора и прокуратуры:
- Председателя ТСЖ дисквалифицировали на год за неисполнение предписания ГЖИ об устранении нарушений при заполнении ГИС ЖКХ.
- Директор УО получил дисквалификацию на полгода за воспрепятствование законной деятельности инспекции.
- Председатель ТСЖ дисквалифицирован на полгода за попытку организовать парковку без согласия ОСС.
- Директора УО наказали дисквалификацией на год за непредоставление по требованию прокуратуры документов для проверки расчётов платы за ЖКУ.
ТСЖ, как и управляющие организации, должны соблюдать требования не только жилищного, но и трудового законодательства, нарушения которого также могут караться дисквалификацией должностных лиц. Чаще всего это происходит из-за повторного нарушения, предусмотренного ст. 5.27 КоАП РФ.
В деле № 5-142-14/2015 председатель ТСЖ второй раз не выплатила в установленный законом срок страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование и была повторно привлечена к административной ответственности. Тем самым она совершила аналогичное правонарушение, предусмотренное ч. 2 ст. 5.27 КоАП РФ, и была дисквалифицирована на один год.
В деле № 5-429/2013 суд наказал должностное лицо ТСЖ за нарушение порядка выплаты заработной платы сотрудникам, установленного законодательством. В соответствии со ст. 136 ТК РФ, заработная плата выплачивается не реже чем каждые полмесяца, работники же ТСЖ получали заработанные деньги лишь раз в месяц, 26-го числа.
Алгоритм взыскания задолженности
- Организация направляет уведомление об отключении при наличии образования задолженности, превышающей сумму двухмесячного норматива;
- В установленные на законодательном уровне сроки при отсутствии платы производит ограничение, далее – приостановление;
- Если проведенные мероприятия не привели к положительному исходу, товарищество может обратиться в суд для взыскания долга в принудительном порядке;
- В случае положительного заключения суда и отсутствия оплаты направить исполнительный документ (судебный приказ, исполнительный лист) в службу судебных приставов.
Связанные с проведением ограничения расходы, понесенные товариществом собственников жилья, возмещаются потребителем.
На практике чаще всего ТСЖ использует следующие способы взыскания:
- В добровольном порядке. Сюда относятся телефонные звонки, обходы по должникам и пр.
- В принудительном порядке. Самым эффективным способом является обращение в судебные органы.
Как правило, первый способ используется тогда, когда сумма небольшая. Кроме того, желание истца досудебного урегулирования спора является преимуществом на судебном заседании.
Итак, законом предусмотрены следующие меры воздействия:
- Ограничение в представлении жилищно-коммунальных ресурсов;
- Взыскание задолженности в судебном порядке, включая пени;
- Наложение ареста на имущество должника;
- Исполнение судебного решения.
Законодательством РФ не предусмотрено конкретных мер воздействия, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности или причиняет вред товариществу неэффективными способами управления. Но это не означает, что управляющий не несет ответственности за собственные действия или их отсутствие в ряде случаев.
В Уставе четко написано о правах и обязанностях председателя ТСЖ, он является основным законодательным актом товарищества, который следует неукоснительно соблюдать. А значит, необходимо ввести пункты об ответственности, в том числе юридических нормах наказания с указанием условий их применения:
- какова ответственность при совершении им определенных действий, которые следует четко прописать: штраф за сокрытие данных бухгалтерской отчетности, нецелевое использование средств, задержанное по времени предоставление данных о наличии и движении средств на счете товарищества и так далее;
- председатель правления ТСЖ должен нести материальную ответственность за принесенный действиями ущерб имуществу многоквартирного дома, например, нанятые им без согласования подрядчики для выполнения ремонтных работ сделали некачественно, в результате понадобилось все делать заново, что повлекло за собой дополнительные траты;
- председатель обязан взыскать стоимость недоделок с исполнителей работ;
- установить порядок взыскания убытков, определив суд, в котором в случае необходимости будет рассматриваться иск, предусмотреть порядок претензий по делу и возможностей урегулирования ситуации мирным путем.