Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто и как платит налог с продажи недвижимости в Казахстане?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог при продаже жилья нужно, когда присутствуют два фактора одновременно:
1) жильё находилось в собственности меньше года;
2) его продали с приростом стоимости, то есть дороже, чем покупали.
Когда платить налог при продаже
Это — индивидуальный подоходный налог (ИПН).
Считается только с прироста стоимости, то есть с дохода от продажи.
Его размер — 10 % для граждан РК.
Пример
Квартиру купили 1 декабря 2021 г. за 25 млн тенге.
Продали 1 ноября 2022 г. за 30 млн.
Совпадают оба условия: не прошёл год и есть прирост цены в 5 млн тг.
Размер налога — 500 тыс. тг (10 % от 5 млн).
Кстати, нерезиденты платят налог по ставке 15 %, и для них срок владения жильём на момент продажи не имеет значения — должны платить в любом случае. А вот расчёты по доходу такие же, как у граждан РК.
Если прироста нет или жильё находилось в собственности больше года, то налог платить не нужно.
Примеры
— Квартиру купили 1 декабря 2021 г. за 25 млн тг и продали 1 августа по такой же цене.
— Квартиру купили 1 декабря 2021 г. и продали 2 декабря 2022 г. за 30 млн.
В этих случаях налог платить не нужно.
Кто обязан платить налог
Налог на имущество физических лиц обязаны платить граждане, которые владеют соответствующими объектами налогообложения, то есть, имеют в собственности имущество, расположенное на территории РК. Это жилые помещения, гаражи, паркоместа и другие сооружения, а также участки земли. Как и налог на депозит, этот вид сбора является важным инструментом наполнения государственной казны.
Налог платят все собственники за исключением некоторых льготных категорий, даже если они временно или постоянно проживают за границей. Чтобы быстро конвертировать сумму платежей в нужную валюту, можно уточнить курс доллара Актобе.
Кто освобожден от налогообложения?
В Налоговом кодексе перечислены категории физлиц, кому положены льготы при уплате сбора. Это, в частности:
- герои (СССР, Соцтруда) и пр. Размер льготы — 1000 МРП от общей стоимости имеющихся объектов налогообложения;
- ветераны ВОВ, кавалеры военных орденов и медалей СССР, а также лица, находящиеся на службе не менее полугода в период ВОВ, инвалиды. Размер льготы — 1500 МРП. Она распространяется на земельные участки, занятые жилыми объектами, придомовые территории, земельные участки, выделенные под подсобное хозяйство или гаражи;
- дети-сироты, а также дети, которые до 18 лет остались без родительской опеки;
- один из родителей лица, имеющего инвалидность (в том числе с детства);
- женщины, удостоенные награды «Алтын алқа». Льгота 1000 МРП также положена пенсионерам, (если на объекте прописаны исключительно они);
- ИП — если имущество используется для бизнеса. Эта норма не распространяется на жилые помещения.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Случаи и процентная ставка подоходного налога?
Недвижимость, которая находится во владении периодом до 1 года не подлежит налогообложению, согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК. Если недвижимость находится во владении более 1 года, продавцу нужно оплатить соответствующую налоговую ставку:
- 10% — продавец является гражданином и резидентом РК;
- 15% — продавец нерезидент РК.
Согласно Закону Республики Казахстан, дата регистрации прав на недвижимость исчисляется с момента их официальной государственного регистрации.
Таким образом, налог с продажи недвижимого имущества представляет собой разницу между начальной стоимостью приобретения и суммой конечной продажи.
В каком случае объект не попадает под налогообложение?
- Если недвижимость продается дешевле, чем приобреталась.
- В случае реализации недвижимости равной стоимости покупки.
В таких случаях продавец должен иметь документальное подтверждение того, что прирост стоимости отсутствует, эту информацию можно получить из:
- договора купли-продажи недвижимости;
- акта оценки стоимости недвижимости в случае приватизации, дарственной и получения по наследству.
Налоги при продаже недвижимого имущества
Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.
Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.
Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все.
Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года.
Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет.
Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.
Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов.
То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года.
При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем.
В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.
Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается.
На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже.
В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).
Нельзя не сказать и о следующем.
Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос №1. Как будет рассчитываться налог от продажи унаследованного жилья, если я не смог вовремя произвести оценку?
В этом случае налог будет рассчитываться от оценочной стоимости, определенной государством. Зачастую она не соответствует действительности и невыгодна продавцам, поэтому лучше заказать экспертизу своевременно – до 31 марта.
Вопрос №2. Если я купил квартиру за 10 миллионов тенге, и спустя 3 месяца продал ее за аналогичную стоимость, нужно ли мне платить налог?
Нет, в таком случае налог не уплачивается, т.к. у вас отсутствует прибыль от сделки.
«Если при продаже отсутствует доход от прироста стоимости, налоги платить не нужно. Однако уплачивать имущественные налоги за весь период владения все же придется, это не зависит от правового статуса собственника жилья»
К. Балтабеков, руководитель департамента государственных доходов г. Алматы.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
Операции с недвижимостью, на которые также распространяется налог
Если детально разобраться со всеми операциями, которые можно выполнять с недвижимостью, то налог насчитывается не только на куплю/продажу квартиры в Казахстане. Делиться с государством придётся и в таких случаях:
— при оформлении приватизации;
— в случаях вступления в наследство;
— при получении дарения.
Встречаются ситуации, когда владельцы недвижимости получают права на жильё, приватизируют объекты и в скором времени продают. А потом с удивлением обращаются к специалистам с полученными извещениями из налоговой службы. Оказывается, и в этом случае нужно платить налог на полученный доход от установленного прироста уже реализованной и предварительно приватизированной квартиры. Даже если жилплощадь не новая и владелец получил её от своих родителей. По закону не имеет значения, сколько человек прожил в проданной квартире. Учитывается только факт получения прав собственности, которые начали действовать сейчас. И совсем не указывается, каким способом может быть получена такая недвижимость. Единственное уточняется, что налогообложение при продаже квартиры, дачи или гаража изымается при вступлении владельца в свои права сроком до года. Поэтому — это тонкий нюанс, на который редко обращают внимание при незнании закона.
Дополнительно специалисты отмечают, что нужно быть внимательными и при оформлении дарения на жилплощадь. Даже в этой ситуации Закон о недвижимости РК предусматривает определённое налогообложение. Поэтому логичным будет вопрос от клиентов о факте прироста стоимости. В этом случае ничего не покупается, и не продаётся. Откуда берётся налогооблагаемая разница в оценке объекта недвижимости? И как вообще узнать первоначальную и актуальную стоимость такого жилья?
Кто освобождается от уплаты налога
Не платить налог с продажи своей квартиры в 2023 году могут граждане, попадающие под определенные условия.
Освобождаются от НДФЛ:
1. Собственники единственного продаваемого жилья, если владеют им более трех лет. Важное условие: у продавца не должно быть других жилых помещений в собственности.
При этом важно знать, что:
- к жилью, кроме квартиры, относятся: комната в коммуналке, жилой дом;
Апартаменты не относятся к жилым помещениям.
- учитывается долевая собственность в другом жилье, даже если она в коммунальной квартире;
- при наличии жилья состоящего в браке супруга (супруги), продаваемая квартира также теряет статус единственной.
При этих нюансах владелец продаваемой недвижимости обязан платить НДФЛ.
Льготы, двойное налогообложение и другие особенности
В России действует правило, освобождающее граждан от уплаты налога при продаже квартиры, которая находилась в его собственности 3 или 5 лет (о том, через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог, рассказывается в этой статье, а о налогообложении сделки, если квартира была в собственности менее 3 лет, рассказывается тут). Советуем нерезидентам запомнить, что согласно положению 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, такая льгота предоставляется только резидентам страны. Если же продавец не имеет такого статуса, прибыль от продажи недвижимости будет облагаться НДФЛ по ставке 30% независимо от срока владения.
Не могут рассчитывать нерезиденты и на бонусы в виде социальных имущественных или профессиональных вычетов (статьи 218-221 НК), в законе подобные привилегии закреплены только за людьми, проживающими на территории России более 183 дней в календарном году.
Еще одним важным нюансом является двойное налогообложение, оно возникает вместе с обязательствами гражданина оплачивать налог с полученного дохода в разных государствах. Чтобы избежать двойного налогообложения, заключаются международные договора. На март 2018 года у России действуют соглашения с 87 странами.
Как правило, в документах прописывается обязанность нерезидентов уплатить налог в стране, в которой располагается продаваемый объект – в нашем случае, квартира.
После погашения НДФЛ в России, налог учитывается и при подаче декларации в родной стране нерезидента.
Налог с продажи недвижимости
Сначала поговорим об исключениях: если вы продаете первую квартиру (или дом) за 5 лет, налог платить не нужно. Также налогом не облагается доход с продажи недвижимости, которую вы получили по наследству (даже если это ваша вторая сделка за 5 лет).
Если вы проживаете больше 183 дней за границей, вам также не нужно платить налог с продажи недвижимости.
Во всех остальных случаях нужно платить фиксированный налог в размере 13% от дохода с продажи недвижимости.То есть не от всей суммы сделки, а только от разницы между стоимостью покупки объекта и его продажи.
Допустим, вы приобрели квартиру за 200 тысяч рублей, а продали ее за 220 тысяч. Налог нужно будет платить с разницы в 20 тысяч, а 13% от этой суммы составит 2600 рублей.
Налоговую декларацию о доходах с продажи квартиры в течение 2022 года нужно подать до 31 марта 2023 года, а налог уплатить не позднее 1 июня 2023 года. Если декларацию не предоставить, то будет начисляться пеня за каждый день просрочки. Скачать образец налоговой декларации можно здесь.
Также в Беларуси действует правило неоднородности объектов. Это значит, что вы можете одновременно продавать за одну пятилетку разную недвижимость: квартиру, дом, земельный участок, дачу, гараж. При этом платить налоги с продажи не нужно. Перечислить отчисления в госбюджет нужно будет только с доходов от второй продажи квартиры, гаража, земельного участка и т.д. в течение 5 лет.
Правило не касается коммерческой недвижимости, доход от реализации офиса или торгового помещения облагается налогом, даже если это первая продажа за последние 5 лет.
Можно уменьшить налоговую базу? Да. В Беларуси существует налоговый вычет от дохода, полученного с продажи недвижимости. Подробнее можно узнать в Налоговом кодексе.