Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
-
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
-
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
-
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
-
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
-
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Можно ли согласовать перепланировку после ремонта?
Согласно положениям Жилищного кодекса РФ и Кодекса об административных правонарушениях, необходимо сначала согласовать проект и получить необходимые разрешения, и лишь затем осуществлять ремонтные работы. Однако есть варианты действий и в том случае, если изменения уже внесены.
Сперва необходимо обратиться в контролирующую инстанцию. В Москве это Мосжилинспекция. Процедура схожа с той, которая требуется для утверждения перепланировки до выполнения работ. Потребуется выполнить следующее:
- Собрать документацию, необходимую для получения разрешения. Обязательно нужен технический план из БТИ с экспликацией и бумаги, подтверждающие права собственности на недвижимость. Пакет документов передается инженерам.
- Получить проект перепланировки. Если выполнены изменения, затрагивающие несущие конструкции, обращаться нужно к автору дома (в инстанцию, которая разрабатывала его проект). В противном случае можно обратиться к независимым инженерам.
- Оформить техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Логика такая же, как и в предыдущем случае: обращаемся в инстанцию, которая делала проект дома, или к независимым инженерам.
- Согласовать проект с контролирующими инстанциями. Точный их перечень сможет сказать только юрист или инженер, поскольку они будут отличаться в зависимости от особенностей проекта и выполненных работ. Например, может потребоваться согласование с Водоканалом, Противопожарной службой, Департаментом культурного наследия, Роспотребнадзором и т.д.
- Подать документы в Мосжилинспецию. В течение 45 суток межведомственная комиссия принимает решение, возможна ли перепланировка.
- Получить решение. Отрицательное можно оспорить в суде.
- Передать документы в БТИ и дождаться выезда инженера. Он осмотрит помещение, сверит его с проектной документацией и подготовит акт приема работ.
- Обратиться за выдачей нового технического паспорта.
- Подать документы для внесения изменений в ЕГРН и получить новую выписку с узаконенной перепланировкой после ремонта.
В случае если Мосжилинспекция откажется узаконить перепланировку, придется решать вопрос в судебном порядке. Оспорить решение можно в течение трех месяцев после получения.
Чем чревата перепланировка после ремонта?
Первая проблема, если вы решите оформить перепланировку, уже выполнив ремонтные работы, — штраф. Его придется заплатить за то, что вы не согласовали ремонт до проведения. Размер для физлиц составляет до 2,5 тыс. рублей, для юрлиц — до 50 тыс. р.
Вторым минусом перепланировки после ремонта являются риски. Если проект не будет согласован либо СРО или автор дома примет решение, что изменения нарушают целостность здания и небезопасны, то придется восстанавливать состояние до ремонтных работ. Единственным вариантом после отказа от Мосжилинспекции будет обратиться в суд. Это повлечет за собой судебные издержки. Кроме того, не будет гарантий, что судья вынесет решение в пользу истца.
Стоимость узаконивания перепланировки
Разработка документации для согласования перепланировки на сегодня имеет среднюю стоимость порядка 450 рублей за квадратный метр площади. Проектная документация на однокомнатную квартиру площадью 40 метров будет стоить 18 000 рублей.
Конечно же, есть возможность разыскать частников, которые сделают вам ТЗ за 10 000 рублей, приложив чужой допуск СРО, но скорее всего потом вы будете подавать документы несколько раз, внося всевозможные исправления и получая отказы. Хуже всего, если согласованный по итогу вариант будет отличаться от фактического состояния квартиры.
Каждый месяц к нам приходят клиенты с отказами и отвратительной документацией, которую уже подавали 5 раз в Мосжилинспекицию, что лишний раз доказывает необходтмость доверять только профессионалам.
Во сколько обойдётся легализация перепланировки?
Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.
К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Все основные положения приведены в главе 4 Жилищного Кодекса РФ. Здесь же дается определение переустройства. В статье 26 главы 4 говорится, что при переустройстве необходимо согласование проекта. Не является исключением и снос встроенного шкафа, если он отмечен на плане БТИ. А вот при сносе перегородки этого не потребуется, но только при условии, что на том же месте будет возведена новая перегородка, пусть даже из других материалов.
Чтобы разобраться во всем самостоятельно, нужно заглянуть в действующие кодексы, постановления и санитарно-технические нормы и правила
В Постановлении Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым…» перечислены требования, которым должны отвечать жилые помещения. Из этого перечня можно узнать, какие изменения производить нельзя. Все, что следует знать о том, в каком случае самовольную перепланировку квартиры узаконить не удастся, также содержится в СНиПах, ГОСТах и местном законодательстве. Так, для Москвы действует Постановление №508 ПП.
Типичными нарушениями являются:
– расширение санузла за счет площади жилых комнат;
– установка радиатора на балкон или лоджию;
– полный или частичный снос несущих конструкций;
– объединение кухни и комнаты в случае, если плита подключена к газовому стояку;
– подключение центрального отопления к теплому полу.
Насколько важно согласование
Чтобы правильно сделать перепланировку, нужно пройти немало инстанций и получить такие разрешения, как одобрение БТИ. Однако, если все делать пошагово, то законная перепланировка не будет проблемой для владельца квартиры.
Для составления проекта потребуется консультация специалистов. Чтобы процесс прошел без проблем и достаточно быстро, нужно на этапе подготовки собрать все документы. От того, правильно ли будут подготовлены все документы, зависит скорость получения одобрения.
Жилищный кодекс требует, чтобы все перепланировки квартир, которые хотят сделать владельцы, подвергались узакониванию. Если нарушить требования кодекса, сделать неправильную перепланировку, то придется устранять выполненный ремонт, а также платить штраф.
Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить
Согласно Жилищному кодексу, законно выполнить перепланировку не получится в следующих случаях:
- изменение приведет к перекрытию или устранению естественных каналов вентиляции;
- монтаж приведет к ухудшению условий жизни других жителей дома, а также ограничит обычный доступ к коммуникациям;
- ремонт повлияет на прочность здания и несущих конструкций или полностью разрушит их;
- перепланировка подразумевает полный снос одной из несущих конструкций;
- требуется установка теплых полов – они оплачиваются за счет общедомовой сети;
- перепланировка затронет внешний вид здания: изменение балкона, оконных проемов, в том числе их полное удаление;
- проект требует присоединения части чердака, подвала, лестничной клетки или другого общего имущества;
- в проекте санитарный узел располагается над кухней или жилым помещением соседей;
- в результате перепланировки образуется помещение, площадь которого будет меньше 9 кв. м.;
- система отопления будет перенесена на застекленную лоджию с утепленными стенами;
- в проекте требуется изменение положения систем отопления, канализации, водоснабжения или газа.
С какими службами нужно согласовать
Первоначально инициатор перепланировки должен обратиться в инстанции, на которые закон возлагает обязанность согласовывать самовольное переоборудование. Данные структуры территориально располагаются по месту расположения жилья.
К ним относятся:
- Жилищная инспекция,
- отдел по капитальному строительству при местной администрации.
Кадастровый и технический паспорт на квартиру: где получить?
При обращении в указанные структуры заявитель должен иметь при себе такие документы:
- технический паспорт БТИ на квартиру,
- поэтажный план с подробной экспликацией помещений.
В документацию, которая была получена до самовольного переоборудования квартиры, должны быть внесены все произведенные видоизменения. Для этого следует заказать выезд техника БТИ на место.
Запомните! Вновь выданные документы должны содержать изменения, в которых отражены все самовольные изменения. Такие участки обозначаются красными линиями.
Каким может быть результат
По результатам рассмотрения заявления и прилагаемых к нему документов Жилищная инспекция может вынести одно из двух возможных решений:
- согласовать произведенную перепланировку и выдать соответствующие разрешительные документы для внесения изменений в техническую документацию на жилье и Росреестр,
- отказать в узаконивании произведенного переоборудования.
При этом если будет согласована перепланировка, то собственник квартиры сможет оставить без изменений:
- внутриквартирную не несущую перегородку, которая позволила увеличить площадь кухни за счет коридора,
- переоборудование санузла, в результате чего он стал совмещенным,
- перенос двери, который был произведен во внутренней не несущей перегородке,
- демонтаж ванной, взамен которой установлена душевая кабина.
Внимание! Замена полового покрытия не должна привести к разборке слоев, из которых он состоит, так как это может привести к нарушению проектных уровней звуковой и тепловой изоляции.