Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Типы объектов недвижимости и их экономические особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Анализ рынка недвижимости включает в себя его идентификацию и интерпретацию, основанную на полезности объекта недвижимости, его доступности на рынке и предпочтениях сторон сделки и покупательной способности.
Классы бизнес-центров
И, наконец, есть третья система, которая в нашей стране называется «Western» и служит для классификации коммерческой недвижимости. Это делит недвижимость на три класса: A, B и C.
«Свойства класса».
Все это престижные бизнес-центры, независимо от их судьбы. В эту категорию входят как коммерческие помещения, так и офисы, а также производственные цеха, производственные предприятия, больницы и склады. Все они должны отличаться качеством отделки и инженерных коммуникаций, а также современным графическим дизайном.
Сюда входит недвижимость, предназначенная для инвестиционных целей, то есть в аренду. Они не так престижны, как объекты класса А, в них могут отсутствовать некоторые элементы обслуживания — например, кондиционер или парковка.
Это так называемые «Излишек недвижимого имущества» означает землю со зданиями или свободными земельными участками, которые не являются необходимыми для ведения бизнеса. В нашей стране такими объектами можно считать помещения, арендованные различными научно-исследовательскими институтами и производственными комплексами.
На первый взгляд, во всех этих системах легко заблудиться. Но наличие разных классификаций типов собственности — это скорее плюс. Все они способствуют изучению рынка недвижимости и способствуют разработке соответствующих методов оценки.
Виды недвижимости: экскурс в историю
Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.
Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.
Классы бизнес-центров
И, наконец, существует третья система, получившая у нас название «западной» и предназначенная для классификации коммерческих объектов. Она подразделяет недвижимость на три класса – «А», «В» и «С».
Объекты класса «А»
Это все престижные бизнес центры, вне зависимости от назначения. В эту категорию входят как торговые помещения и офисы, так и заводские цеха, фабрики, больницы и склады. Все они должны отличаться качеством отделки и инженерных коммуникаций, а также современной планировкой.
Класс «В»
Включает в себя объекты, предназначенные для инвестиций, то есть сдачи в аренду. Они не так престижны, как объекты класса «А», в них могут отсутствовать некоторые элементы обслуживания – например, система кондиционирования или парковка.
Класс «С»
Это так называемая «избыточная недвижимость» – земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса. В нашей стране такими объектами можно считать помещения, сдаваемые в аренду различными НИИ и производственными комплексами.
На первый взгляд, во всех этих системах легко запутаться. Но существование различных классификаций видов недвижимости – это скорее плюс. Все они способствуют исследованию рынка недвижимости и облегчают разработку адекватных методов оценки объектов.
Понятие и классификация жилой недвижимости
Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано.
Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.
Основная масса таких объектов является невозобновляемыми, такими как недра, лесной фонд, водные ресурсы, либо обеспечивают стратегическую и экономическую безопасность государства, принадлежа к объектам военной, трнспортной, энергетической инфраструктуры, объектам связи.
Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.
Дизайн интерьера, ремонт и отделка своими руками.
Как следует понимать термин «недвижимость», что подходит под это определение. Как законодательство РФ трактует недвижимость, ее экономическую сущность.
Суды исходили из того, что использование инженерной рисовой системы в отрыве от производства риса невозможно, система предназначена для улучшения поверхностного слоя почвы, иного хозяйственного назначения не имеет.
В каждом секторе объекты недвижимости различаются также по типам, определяющим особенности использования коммерческих пространств.
Степень подвижности – абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.
В США различаются понятия недвижимости (недвижимости) и правовых отношений, связанных с недвижимостью. В русскоязычной литературе это разделение обычно не так четко. Это все равно понятием. Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.
Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Упомянутые финансовые инструменты либо операции могут не соответствовать инвестиционному профилю инвестора и его инвестиционным целям (ожиданиям), либо не подходить по каким-либо иным причинам. Задачей самого инвестора является определение соответствия финансового инструмента либо операции его интересам, инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого для него риска. В контексте хозяйственного использования и для целей инвестирования под коммерческой недвижимостью подразумевается широкий спектр целых зданий и сооружений, а также отдельных помещений.
К движимым вещам относятся деньги и ценные бумаги, а также все остальные вещи, которые не отнесены законом к недвижимости (паи, вклады, доли в капитале, музейные предметы и коллекции и пр.).
Формирование общей стоимости недвижимости возможно только в процессе обеспечения соответствующего рынка. Субъекты общеэкономического рынка, объекты с оборотом прав на объекты недвижимости.
Так, статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Основная масса таких объектов является невозобновляемыми, такими как недра, лесной фонд, водные ресурсы, либо обеспечивают стратегическую и экономическую безопасность государства, принадлежа к объектам военной, трнспортной, энергетической инфраструктуры, объектам связи.
Коммерческая недвижимость – это не просто физическое пространство, предназначенное для осуществления в нем некой человеческой активности. Это целый диапазон доходных возможностей для инвесторов практически любого риск-аппетита.
Вид объекта недвижимости имеет значение как с формальной точки зрения, так и с экономической. Например, от данной характеристики объекта недвижимости зависит налоговый режим, то есть те виды и размер налогов, которые уплачиваются владельцем такого объекта недвижимости, в том числе различные налоговые послабления и льготы.
В строгом юридическом смысле недвижимость предоставляет собой физический объект (здание, сооружение, постройка), неразрывно связанный с земельным участком, на котором он расположен, и непосредственно права на этот земельный участок. Экономически же – это безусловно права на будущие доходы от объекта и участка.
Коммерческое недвижимое имущество можно приобретать, продавать или сдавать в аренду. Метод использования зависит от целей и финансовых возможностей владельца.
Развитие рыночных отношений в России (особенно в Москве) способствовало формированию рынка недвижимости. Основой развития рынка недвижимости послужила перестройка отношений собственности на основе приватизации.
Объектом любых сделок (купля-продажа, залог и др.) выступает недвижимость – товар, удовлетворяющий различные потребности, определенные качественные и количественные характеристики.
К недвижимому имуществу относят земельные участки, обособленные объекты, т. е. то, что тесно связано с землей.
Недвижимость обладает рядом свойств.
1. Полезность. Объекты недвижимого имущества должны максимально удовлетворять потребности собственника в производственной площади или в жилой, в экологичности или комфортности помещения в данном месте или в течение определенного периода времени.
2. Фундаментальность. При обычных условиях недвижимость невозможно потерять, сломать или похитить.
3. Долговечность. В зависимости от строительного материала основных конструкций (стен, фундаментов, перекрытий) объекты недвижимости разделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Так как предприятия являются имущественными комплексами, то они обычно всегда создаются на бессрочный период.
4. Стационарность. Объекты недвижимости тесно связаны с землей, их перемещение нереально без нанесения рассматриваемому объекту определенного ущерба. Если землю рассматривать как товар, то можно сказать, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой.
5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости уникален и обладает индивидуальными (определенными) свойствами, которые присущи только этому объекту и отличают его от других объектов недвижимости.
Три характеристики, которые отличают рынок недвижимости от других рынков:
1) очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара и контрагента сделки;
2) период для продажи товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;
3) ограниченное количество товара, который способен удовлетворять запросы покупателя и, следовательно, ограничено число покупателей для продавцов данного товара. Эта ограниченность приводит к формированию индивидуальных цен.
6. Управляемость. Любой (каждый) объект недвижимости, который приносит прибыль, требует управления. Управление недвижимостью – это проведение ремонта, профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей и т. д.
7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости – часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.
8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за дефицита недвижимости и прочих факторов.
9. Ликвидность. На рынке недвижимости низкая ликвидность товара способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, формирующихся в условиях осуществления сделки.
Под рынком недвижимости подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.
Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам:
1) географический признак. К нему относятся следующие виды рынков недвижимости: городской, местный, региональный, мировой и национальный;
2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;
3) функциональное назначение. Рынки производственных зданий, жилых, непроизводственных зданий и помещений;
4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;
5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;
6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;
7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;
8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;
9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.
Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:
1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.
Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.
Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
Особенности рынка недвижимости:
1) локальность;
2) невысокая взаимозаменяемость объектов;
3) сезонные колебания цен;
4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
5) вложение капитала в недвижимость.
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.
Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.
Главными на сегодняшний день сегментами можно считать такие:
- Жилая недвижимость
- Коммерческая
- Земельные участки
Для каждого сегмента характерно внутреннее разделение на группы и подгруппы. Сегментация рынка недвижимости позволяет тем, кто продает или приобретает недвижимость, подбирать подходящие варианты, проводить анализ и оценку, а также способствует более глубокому пониманию рынка недвижимости как одной из составляющих экономики нашей страны.
На изменения рынка недвижимости и его состояния в целом, влияют различные экономические факторы, первостепенными из которых можно считать спрос и предложение. Именно спрос на жилье является главным фактором, влияющим на стоимость. Снижение цены приводит к увеличению спроса на недвижимость, и наоборот. В свою очередь, спрос подвержен таким воздействиям как покупательские возможности потребителей и их количество, наличие взаимозаменяющих товаров (сопряженных), и другое.
Рассмотрим подробнее все сегменты и их составляющие.
Недвижимость для жилья сегодня могут приобрести многие желающие. Она представлена огромным ассортиментом, что позволяет подобрать квартиру или дом с учетом личных предпочтений и финансовых возможностей. К тому же развитие системы ипотечного кредитования и других форм оплаты, расширяет круг потенциальных покупателей недвижимости.
Сегментация рынка жилой недвижимости состоит из следующих элементов.
Если говорить о городском жилом фонде, то здесь учитывается, в первую очередь, качество постройки – низкое / типовое / улучшенная планировка / элитная недвижимость. Именно эти факторы, а также расположение жилья, оказывают непосредственное влияние на стоимость и спрос на рынке недвижимости.
Загородное жилье сегодня становится все более популярным, а основными потребителями такой недвижимости становятся представители обеспеченных слоев населения. Как правило, чем ближе к городу располагается дом, чем лучше развита инфраструктура в регионе, тем дороже он стоит на рынке. Львиную долю востребованного загородного жилья составляют новые постройки, а также старые застройки, которые приобретаются для сноса и возведения дома по индивидуальному проекту.
Строящееся или вводимое в эксплуатацию жилье является главным составляющим рынка первичной недвижимости. Формирование предложений на нем осуществляется исходя из потребностей населения и выполняется строительными компаниями — коммерческими или государственными. Именно они занимаются реализацией такой недвижимости, а главными потенциальными потребителями считаются агентства недвижимости и рядовые граждане. Почему называют жилье «первичным»? Потому что покупатель – первый собственник данной недвижимости в новом доме.
- Под вторичным рынком понимают жилой фонд, который уже был в обороте, то есть эксплуатировался и имел владельца. Именно этот сегмент отечественного рынка наиболее востребован, и ему уделяется больше всего внимания.
Параметры сегментации рынка недвижимости
Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
- земельные участки,
- участки недр,
- обособленные водные объекты,
- леса,
- многолетние насаждения,
- здания,
- сооружения,
- объекты незавершенного строительства,
- все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства — это могут быть:
- земля,
- административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
- сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:
- редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
- стоимость прилегающих земель, зданий,
- территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
- целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.
Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:
- для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
- для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
- для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.),
- для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
- для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).
Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:
- созданные природой без участия труда человека,
- являющиеся результатом труда человека,
- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.
Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.
Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.
Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.
Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.
Среди основных элементов рыночной экономики особое место , которая выступает в качестве средств производства — это могут быть:
- земля,
- административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
- сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:
- редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
- стоимость прилегающих земель, зданий,
- территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
- целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.
Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению
Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:
- для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
- для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
- для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.),
- для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
- для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).
Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:
- созданные природой без участия труда человека,
- являющиеся результатом труда человека,
- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.
Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.
Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.
По своей структуре рынки недвижимости делятся на рынки:
Существует 2 уровня рынка недвижимости:
На первом уровне недвижимость в форме товара выступает в первый раз. В этом случае главными продавцами являются государственные органы власти и различные строительные организации как поставщики нежилых и жилых объектов недвижимости.
На втором уровне недвижимость выступает в форме товара, который был ранее в употреблении и принадлежал конкретному собственнику. На вторичном рынке этим собственником могут быть как юридические, так и физические лица.
Такое разграничение рынка (на первичный и вторичный) существует и на рынках ценных бумаг, и на стандартных потребительских рынках. Главное отличие в том, что недвижимость в виде товара не может свободно перемещаться в пространстве экономики, в пространстве рынка. Объекты недвижимости всегда привязаны к конкретному региону, к конкретной территории.
Первичный рынок практически всегда развивается быстрее, чем вторичный. Это связано с тем, что потребности физических лиц в жилье, а юридических – в промышленной недвижимости, практически всегда не могут быть удовлетворены предложением на вторичном рынке. Следовательно, нужно постоянное новое строительство. Как следствие – рост первичного рынка.
При этом оба уровня рынка недвижимости крайне тесно связаны между собой. Так, например, в регионе может резко увеличиться предложение на вторичном рынке. Причиной этому могут быть:
В этом случае на первичном рынке автоматически упадут спрос и цены на новые объекты недвижимости.
Виды недвижимости и управление ею
Целью экономики страны является обеспечение оптимального использования недвижимости на каждом этапе развития. Основными экономическими параметрами рынка недвижимости являются стоимость, доходы, расходы, налоги, уровень арендной платы.
Недвижимость может быть:
- Государство, которое включает в себя отрасли, имеющие инфраструктуру, земельные участки, водные и лесные объекты и оборонные системы;
- Региональный, который относится к недвижимости, находящейся в пределах одного региона и управляемой им;
- Урбан. Этот вид недвижимости включает в себя промышленные объекты, социальные объекты, жилые здания, инфраструктуру в границах муниципальных образований;
- Частная недвижимость включает в себя частную землю, дома, здания на земле, квартиры, офисы, магазины и т.д.
Все цены на недвижимость меняются со временем. На их стоимость влияют как внутренние, так и внешние факторы. Изменение климата, например, приводит к изменению строительных и системных технологических требований здания. Изменение демографических показателей влияет на изменение потребностей в жилье, культурных объектах и т.д.
Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой страх и риск и направленная на получение прибыли от осуществления полномочий по использованию, владению, распоряжению объектами недвижимого имущества.
Целью управления объектами недвижимости является достижение максимальной отдачи.
Направления, адресованные в процессе управления объектами недвижимости:
- Бухгалтерский учет и отчетность;
- Маркетинговые задачи (изучение рыночной среды и спроса, позиционирование недвижимости на рынке, реклама);
- Управление денежными потоками, связанными с имуществом;
- Технический менеджмент, т.е. управление эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом здания;
- Обеспечение объекта недвижимости и его пользователей необходимыми ресурсами, связанными с его использованием;
- Управление заполняемостью объектов недвижимости, т.е. привлечение новых пользователей, заключение долгосрочных договоров аренды, обеспечение оптимальной заполняемости помещений и т.д.
Типы квартир в зависимости от количества комнат
Ключевым критерием характеристики любой квартиры является единица – комната. Во всех категориях жилья, которые были перечислены выше, отмечалось деление квартир на однокомнатные, двухкомнатные, трёхкомнатные, четырёхкомнатные, квартиры-студии и реалы.
Квартиры-студии появились в России относительно недавно, примерно в начале 2000-х гг. Но они сразу смогли завоевать свою долю – 9-10% от общего объёма жилой площади в новостройках жкономкласса. В современных новостройках они представлены даже в проектах бизнес-класса. Это свидетельствует о том, что их перестали воспринимать как экономжильё неполноценного размера. Они находят своего покупателя и ценятся в любом ценовом сегменте. Отметим, что на рынке из-за популярности квартир-студий появились и двух-, трёхкомнатные квартиры, имеющие европланировки.
Особенность данных квартир в том, что евродвушка имеет потенциал трёхкомнатной квартиры, в которой обустроена кухня-гостиная и имеется ещё две отдельные комнаты.
Сегодня на рынке весьма популярны двухкомнатные квартиры европланировки площадью от 40 до 5- кв. м., а трёхкомнатные – 68-75 кв. м. Сегодня очень важно получить функциональную квартиру с рациональной планировкой, но при этом иметь возможность сэкономить деньги посредством увеличения жилого пространства за счёт коридоров и межкомнатных перегородок.
Реал – это новый класс жилья, который также нашёл своё место на рынке недвижимости. Классическое представление о жилье реал – это помещение, предназначенное для жизни, площадью 25-30 кв. м., имеющее ширину 3, а длину 8 метров. Кухня в таком жильё совмещена с жилым помещением, обычно она проходная без окна. Сегодня многие застройщики стремятся к тому, чтобы улучшить планировку реала, комнату по проекту делают квадратной, в кухонной зоне размещают окно, по желанию клиента ей можно полностью отделить от жилого помещения. Средняя площадь реалов сегодня увеличилась приблизительно до 35 кв. м.
- На основании градостроительных ориентиров. Эта классификация позволяет определить :
- Дома старого фонда, которые были построены в дореволюционный период.
- Дома, которые возводились в 1917-1930 гг. Это лаконичные постройки с простыми архитектурно-планировочными решениями. Они располагаются близко к местам приложения труда того времени, малопрестижные сегодня, но именно они обладают высокими конструктивно-технологическими особенностями.
- Сталинки – дома в престижных районах, находящиеся на достаточном удалении от промышленных центров.
- Дома первого поколения индустриального домостроения. Сюда входят хрущёвки, которые имели весьма низкие архитектурно-технологические параметры.
- Дома второго поколения индустриального домостроения. Это дома 1970-1980-х гг. постройки, когда в домостроении стали применять более высокие нормы и стандарты.
- Современные жилые дома с огромным количеством различных характеристик и особенностей.
- В зависимости от материала стен здания снаружи. Эти дома могут быть с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.
Для Санкт-Петербурга характерна такая ситуация: панельные дома – 8,4%, кирпичные и кирпично-монолитные – 79,2%.
Также дома можно классифицировать в зависимости от их высоты. Сегодня высшие органы власти страны говорят о том, что самый приемлемый вид жилья – малоэтажная застройка. Это вполне может решить квартирный вопрос для многих россиян. Однако на рынке жилья представлено множество высоток,. Которые пестрят уникальными предложениями квартир выше 25 этажа.
В большинстве случаев застройщики позиционируют многоэтажные дома как более дорогой сегмент на рынке, чем объекты, которые имеют стандартную этажность. Особенностью квартир на высоких этажах является потрясающий вид из окна. Такого не увидишь из домов средней этажности.
Выделяют дома в зависимости от комфорта вокруг, близости работы и общения. Соответствие стандартам green development.
- В зависимости от продолжительности и характера использования дома могут быть первичного и вторичного класса. Первично служит для постоянного проживания, вторичное – жильё загородного типа, которое используется весьма в ограниченный период времени. Также может быть третичное – предназначенное для краткосрочного проживания (гостиница, отель).
В ХХI в. в России второе рождение получила мансарда. Это часть дома, которая спроектирована в качестве основного жилья или части многоуровневой квартиры. На мансарде обычно делаю детскую или игровую комнату, комнату для отдыха или полноценную спальню.
«Управление и Оптимизация Производственного Предприятия»
В зависимости от готовности к началу эксплуатации различают три типа недвижимости: готовые объекты, объекты, нуждающиеся в капитальном ремонте и полной или частичной реконструкции, а также объекты, строительные и ремонтные работы на которых необходимо завершить.
Под специализированной недвижимость принято понимать объекты, которые очень редко выставляются на продажу на открытом рынке, потому как специфика их эксплуатационного назначения (характер постройки, специализация, размер участка, особенности конструкции, место расположения и т.п.) не позволяет дальнейшего профильного использования.
Исключение составляют только те объекты, которые продаются как уже готовый бизнес и будут использоваться новыми владельцами так же, как и раньше.
Как работает рынок недвижимости
Несмотря на масштабность и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что эта отрасль состоит только из брокеров и продавцов. Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь с помощью недвижимости, причем не только в сфере продаж, но и в оценке, управлении недвижимостью, финансировании, строительстве, развитии, консультировании, образовании и некоторых других областях.
Многие специалисты и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании титульного страхования, геодезистов и юристов, также зависят от индустрии недвижимости.
Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, начало строительства жилья – количество новых проектов жилищного строительства в каждом конкретном месяце – публикуется Бюро переписи населения США и является ключевым экономическим показателем. Отчет включает данные о разрешениях на строительство, начале строительства и завершении строительства жилых домов.
Преимущества жилой недвижимой собственности и домовладения
Домовладение (проживание собственника в приобретённом объекте недвижимости) является наиболее распространённым видом инвестиций в недвижимость. Так, по данным исследования страховой компании “Росгосстрах Жизнь” и банка “Открытие” за 2019 год, у 80,5% россиян есть собственное жилье – квартира или дом.
Людям, которые берут ипотечные кредиты на жилье, чтобы реализовать свою мечту о владении недвижимостью, доступно несколько различных вариантов. Ипотечные кредиты могут быть как с фиксированной, так и с переменной ставкой. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно имеют более высокие проценты, чем ипотечные кредиты с переменной ставкой, что в краткосрочной перспективе может сделать их более дорогими.
Кредиты с фиксированной процентной ставкой стоят дороже, поскольку они защищены от вероятности будущего повышения процентной ставки.
Банки публикуют графики амортизации недвижимости, где показано, какая часть ежемесячных платежей заёмщика идет на выплату процентов, а какая – на погашение основного долга по кредиту. “Шаровые” кредиты — это ипотечные займы, которые не амортизируются со временем, сокращаясь до нуля. Вместо этого заёмщик выплачивает проценты в течение определённого периода (например, пяти лет), а в конце срока должен погасить остаток кредита в виде аккордного платежа.
Кроме того, ипотека может быть сопряжена с большими затратами, в которые входят транзакционные сборы и налоги. Эти дополнительные расходы часто включаются в сумму кредита. После того, как потенциальный домовладелец докажет свое право на получение ипотеки от банка или другого кредитора, ему необходимо выполнить несколько дополнительных действий и убедиться в том, что имущество продаётся законно и находится в хорошем состоянии.