Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как защитить себя от обмана со стороны риелторов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В течении длительного периода времени сфера оказания риелторских услуг не вызывала интереса в гражданско-правовой доктрине, в связи с отсутствием рынка недвижимости и самого деления имущества на движимое и недвижимое. Кардинальные изменения, произошедшие в постсоветском пространстве, существенным образом отразились на институте собственности, что предопределило формирование новой составляющей экономики. В связи с этим риелторская деятельность до сих пор является неисследованным институтом для современной России.
Что такое некачественные риэлторские услуги
Действующее законодательство не содержит четкого определения недостатка услуги или работы. Для того, чтобы считать риэлторские услуги некачественными можно выделить следующие наиболее часто встречающиеся недостатки:
- результат отличается от того результата, которого обещал добиться исполнитель, либо результат непригоден для использования в заявленных вами целях;
- результат не обладает свойствами либо не отвечает требованиям (стандартам), которые обычно предъявляются к конкретной услуге;
- результат не удовлетворяет заявленную потребность потребителя;
- результат не соответствует обязательным требованиям, указанным в законе;
- результат не соответствует требованиям, указанным в договоре.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Исполнитель не согласен с вашей претензией и отказался от мирного разрешения ситуации? В этом случае конфликт можно передать на разрешение суда и есть возможность взыскать с виновного материальный ущерб и моральный вред, а также потребовать неустойку.
Составлять исковое заявление в соответствии с требованиями процессуального законодательства, с указанием в нем:
- данных истца и ответчика;
- цены иска (сумма морального вреда в цену иска не включается);
- информации о договоре;
- описания оказанных услуг;
- перечня недостатков;
- доказательств оказания услуг ненадлежащего качества;
- исковые требования.
Потребитель может выбрать куда подавать иск:
- по месту фактического расположения организации или месту жительства предпринимателя;
- по месту жительства истца;
- по месту заключения или исполнения договора.
Особенности спорных ситуаций с риэлторами
В основе порядка разрешения конфликтных ситуаций лежит изучение заключенного договора с агентством недвижимости или с частным риэлтором. Значение имеет предмет договора (то есть какие конкретно услуги должны быть оказаны клиенту и в какой срок), порядок взаиморасчетов участников, порядок разрешения спора. Относительно последнего пункта – порядок может быть оговорен в вопросе территориальной подсудности и обязательности претензионного порядка.
Если договор в письменном виде заключен не был, то задача доказывания заметно усложняется. При согласовании услуги рекомендуется надлежаще оформить правоотношения, не зависимо от личных взаимоотношений и уровня доверия. В частности, правовая практика показывает, что без предварительного ознакомления юристом с типовым договором агента по вопросам недвижимости не желательно ставить на нем подпись. Если агентство или частное лицо настроено работать серьезно и прозрачно, они предоставят договор для ознакомления. Другой вариант, пригласить юриста на подписание для того, чтобы он непосредственно перед сделкой ознакомил клиента со всеми имеющимися рисками.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда, принятого в июне 2012 года и зарегистрированного под номером 17, на отношения между риэлтором и клиентом распространяются требования закона 1992 года о защите потребительских прав.
Важно четко прописать в документе, какие конкретно услуги будут предоставлены. Формулировки формата «информационные услуги», «прочие услуги» должны отсутствовать в тексте документа.
Должна быть четко прописана система оплаты услуг. Чем больше конкретики содержит документ, тем больше шансов на то, что документ приведет к взаимовыгодному сотрудничеству. А в случае возникновения спорной ситуации будет гораздо проще доказать свою правоту.
Особенность спорных ситуаций с риэлторами состоит в отсутствии четкого регулирования со стороны закона их деятельности. Они подчиняются нормам двух правовых актов:
- Закон «О защите прав потребителей»
- Гражданский кодекс Российской Федерации.
Если претензионная работа не закончилась нужным результатом, пострадавшая сторона будет вынуждена обратиться в суд. Для инициирования судебного процесса важно грамотно составить исковое заявление. Часто достаточно переработать претензию, так как в ней излагается и правовая позиция и фактические обстоятельства. Профессиональные юристы при составлении иска сверяются с судебной практикой.
Иск направляется в суд по выбору стороны истца, так как в основе требования лежит закон о защите потребителя. У него есть право подать иск:
- по месту своего нахождения;
- по месту нахождения ответчика;
- по месту заключения сделки.
Как отказаться от услуг агентства недвижимости
Агентство агентству рознь и если в одном случае клиент никогда не пожалеет денег, чтобы отблагодарить риелтора за успешно проведенную сделку, в другом — агентство ничего не будет делать, либо будет — но плохо, показывая квартиры раз в месяц, а денег потребует. Еще хуже, когда агентство запрещает клиенту контактировать с другими агентствами или самостоятельно искать варианты, мотивируя это тем, что их услуги все равно придется оплатить плюс большие штрафы в тройном размере.
В любом случае какими бы не были причины и мотивы, клиент (Потребитель) имеет право расторгнуть договор с агентством недвижимости в любое время без уплаты штрафов и неустоек. И даже «эксклюзивный» договор, которым так любят пугать агентства.
Договор, заключенный с агентством недвижимости, может называться по разному — договор на оказание услуг, посреднический, эксклюзивный, договор показа, агентских услуг, информационных и т.п. Не важно как его назовут, смысл один — агент будет оказывать услуги по поиску или продаже недвижимого имущества.
Клиент в таком договоре будет является потребителем. А отношения между сторонами регулируются Законом о защите прав потребителей.
Права потребителя не могут быть ограничены никакими договорами. Если условие договора противоречит закону — оно ничтожно. Следовательно, как бы страшно не был составлен договор и какой бы величины не достигали штрафы — бояться его расторгнуть не нужно. По сути это документ составлен с целью напугать клиента.
При отказе платить штрафные санкции в связи с отказом от договора взыскать их в суде у агентства не получится (если суд вообще состоится). Но все же, при грамотном подходе, суд иск агентства может удовлетворить, в каком случае — написано ниже.
Некачественное оказание услуг — Официальные разъяснения
В связи с этим риелторская деятельность до сих пор является неисследованным институтом для современной России.
Дело в том, что на практике исполнитель работы или услуги зачастую данные требования игнорирует или сразу же предлагает решить данный спор в судебном порядке, тогда копия отправления или пометка о принятии будут доказательством факта и даты предъявления Вами требований исполнителю.
То есть и в том и в другом случае закон наделяет Вас правом обратиться с требованиями к исполнителю после принятия работы или услуги, существенная разница заключается лишь в том, на ком лежит обязанность доказывания. В первом случае (когда гарантийный срок установлен) это обязан делать исполнитель, во втором (когда такой срок не установлен) – Вы.
Договором об оказании услуг между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленных сроков оказания услуги или назначенных потребителем на основании рассмотренного выше п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей новых сроков риэлтор обязан уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены оказания услуги.
В соответствии с п. 3-5 ст. 24 Закона о защите прав потребителей, в случае предъявления потребителем требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара в расчет принимается цена товара на момент предъявления потребителем требования об уценке или, если оно добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении покупной цены.
Как правило, определение качества работы, причин возникновения недостатков требует специальных знаний, поэтому в этих случаях требуется привлечение независимого эксперта.
Он согласился, что договор заключен в мае 2012 года, а дефекты штукатурки нашлись в июле 2017. Но подрядчик обязан выполнить работы качественно. А две экспертизы признали недостатки существенными.
Первый вариант защиты нарушенных прав – досудебная защита, именуемая иначе претензионным производством, второй – судебная или исковая.
По общему правилу недостатки работы (услуги) исполнитель должен устранить в разумный срок, назначенный потребителем. В отдельных случаях допускается предъявление претензий по качеству после приемки работ (услуг). Что это за случаи?
Также в качестве источников правил формирования, направления и рассмотрения претензий (включая требования по договорам об оказании услуг) можно рассматривать обычаи делового оборота.
Что будет, если ущемить права потребителя
Итак, в соответствии с п. 1 ст. 396 Гражданского кодекса Российской Федерации уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника (риэлтора) от исполнения обязательства в натуре (т.е. оказания риэлторских услуг в объеме, предусмотренном договором), если иное не предусмотрено законом или договором.
Какие-либо иные действия заказчика, от которых находится в зависимости возможность его одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг, а также какие-либо правовые последствия такого отказа, законом не предусмотрены, не могут они быть ограничены и договором.
Претензия на невыполнение условий договора оказания услуг в подавляющем большинстве случаев должна предшествовать решению спора в судебном порядке. С одной стороны, на основании ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса по спорам, вытекающим в том числе из гражданско-правовых договоров оказания услуг, стороны обязаны соблюдать досудебный (претензионный) порядок их урегулирования.
Законодательно форма претензии не установлена, в связи с чем рекомендуется включать в договор условия о порядке разрешения споров во внесудебном порядке, в том числе правила обмена корреспонденцией, сроки рассмотрения писем, способ их направления.
Как отказаться от услуг агентства недвижимости
Агентство агентству рознь и если в одном случае клиент никогда не пожалеет денег, чтобы отблагодарить риелтора за успешно проведенную сделку, в другом — агентство ничего не будет делать, либо будет — но плохо, показывая квартиры раз в месяц, а денег потребует. Еще хуже, когда агентство запрещает клиенту контактировать с другими агентствами или самостоятельно искать варианты, мотивируя это тем, что их услуги все равно придется оплатить плюс большие штрафы в тройном размере.
В любом случае какими бы не были причины и мотивы, клиент (потребитель) имеет право расторгнуть договор с агентством недвижимости в любое время без уплаты штрафов и неустоек. И даже «эксклюзивный» договор, которым так любят пугать агентства.
Договор, заключенный с агентством недвижимости, может называться по разному — договор на оказание услуг, посреднический, эксклюзивный, договор показа, агентских услуг, информационных и т.п. Не важно как его назовут, смысл один — агент будет оказывать услуги по поиску или продаже недвижимого имущества.
Клиент в таком договоре будет является потребителем. А отношения между сторонами регулируются Законом о защите прав потребителей.
Права потребителя не могут быть ограничены никакими договорами. Если условие договора противоречит закону — оно ничтожно. Следовательно, как бы страшно не был составлен договор и какой бы величины не достигали штрафы — бояться его расторгнуть не нужно. По сути это документ составлен с целью напугать клиента.
При отказе платить штрафные санкции в связи с отказом от договора взыскать их в суде у агентства не получится (если суд вообще состоится). Но все же, при грамотном подходе, суд иск агентства может удовлетворить, в каком случае — написано ниже.
Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?
Ленинский пр- т.от 13 млн руб. Новый город Узнать телефон Шаг второйМелкий шрифт изучите с лупойСуществуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.
Предлагаем ознакомиться: Как считать неустойку по договору?
Шаг третийЧитаем договор, обращая внимание на плюсыПункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны. В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент. Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы.
Как защитить себя от обмана со стороны риелторов
Как правило, определение качества работы, причин возникновения недостатков требует специальных знаний, поэтому в этих случаях требуется привлечение независимого эксперта. При привлечении независимого эксперта необходимо учитывать, что на осмотр работ необходимо пригласить самого подрядчика (отправьте ему заранее уведомление телеграммой)
В случае предъявления претензии по истечении гарантийного срока в течение установленных законом сроков перед экспертом целесообразно поставить вопрос о причинах недостатков и когда они возникли, а при предъявлении претензии по существенным недостаткам, также поставить вопрос о существенности недостатков.
Письменная претензия составляется в свободной форме с указанием ФИО, адреса и иной контактной информации заявителя; данных подрядчика (исполнителя), наименования работ, данные договора подряда (оказания услуг); описанием выявленных недостатков выполненной работы (оказанной услуги), времени и обстоятельств их обнаружения и вашего требования к исполнителю. Рекомендуем приложить к претензии копии документов, подтверждающих выявленные недостатки, документы, подтверждающие гарантийные обязательства исполнителя (если установлены).
Что вправе требовать потребитель?
При обнаружении ненадлежащего качества выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе по своему выбору потребовать от исполнителя:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги)
- уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги)
- безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами
В претензии по существенным недостаткам, заявленной за пределами гарантийного и 2-летнего (5-летнего для недвижимости) срока можно заявить требование о безвозмездном устранении недостатков. А если недостатки не были устранены в течение установленного срока или являются неустранимыми, то заявить следующие требования:
- уменьшения цены за выполненную работу (оказанную услугу)
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами
- отказа от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и возмещения убытков
Потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), в том числе если в установленный договором срок они не устранены исполнителем. Кроме того, он вправе отказаться от исполнения договора, если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) в порядке, описанном выше, или иные существенные отступления от условий договора, а также если недостатки не устранены в установленный срок либо являются неустранимыми.
Как направить исполнителю претензию?
- подать уполномоченному представителю исполнителя, в этом случае представитель на втором экземпляре претензии ставит свою подпись с указанием ФИО и должности, а также дату принятия претензии и печать исполнителя (при наличии). Этот экземпляр претензии оставьте себе в подтверждение вашего обращения к исполнителю.
- направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения (в описи указать суть претензии), данный вариант предпочтительнее, так как позволит в любом случае при необходимости подтвердить соблюдение претензионного порядка
Исполнитель может потребовать также провести совместный осмотр работ, привлечь своего эксперта.
По общему правилу недостатки работы (услуги) исполнитель должен устранить в разумный срок, назначенный потребителем. Он указывается в договоре или в ином документе, подписанном сторонами, либо в заявлении (претензии), направленном потребителем исполнителю.
Требования об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению ее недостатков своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков в связи с отказом от исполнения договора исполнитель должен выполнить в течение 10 дней со дня предъявления соответствующей претензии. По существенным недостаткам претензии, заявленные за пределами гарантийного и 2-летнего (5-летнего для недвижимости) срока, удовлетворяются в течение 20 дней.
Требования о безвозмездном изготовлении другой вещи из однородного материала такого же качества или о повторном выполнении работы (оказании услуги) удовлетворяются в срок, установленный для срочного выполнения работы (оказания услуги), а если он не установлен, — в срок, предусмотренный договором о выполнении работы (оказании услуги), который был ненадлежаще исполнен.
За нарушение указанных сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги). Если такая цена договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — в размере 3% общей цены заказа.
Необходимо учитывать, что если вы первоначально обратились с претензией с одним из описанных выше требований, за исключением отказа от договора, а в связи с неудовлетворением данного требования решили отказаться от договора, до обращения в суд вам необходимо направить исполнителю заявление об отказе от договора и возврате денег с указанием банковских реквизитов, по истечении 10 дней вы может обращаться в суд с требованием о взыскании денежных средств.
Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по выбору потребителя: по месту нахождения потребителя, по месту нахождения исполнителя, по месту заключения договора или его исполнения. Рекомендуем при выборе подсудности ориентироваться на практику конкретного суда, изучить вынесенные решения судом по аналогичным спорам, посмотреть процент снижения неустойки за просрочку.
К иску необходимо приложить документы, подтверждающие заказ работ, услуг (договор, документы об оплате), соблюдение претензионного порядка, заключение независимого эксперта, если экспертиза проводилась. Кроме того, перед подачей иска в суд по новым правилам его копию и копии прилагаемых документов необходимо направить ответчику (почтовую квитанцию и опись вложения, подтверждающие отправку, приложите к иску в суд)
Помимо требований, указанных выше, потребитель вправе предъявить также следующие требования:
- неустойки за нарушение срока выполнения требования потребителя, размер которой составляет 3% от цены выполнения работы (оказания услуги). Если такая цена договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — в размере 3% общей цены заказа.
- компенсации морального вреда (сумму указывает потребитель в иске по своему усмотрению, суд определяет ее по своему убеждению в решении суда)
- штраф за неисполнение законных требований потребителя (50 % от присужденной судом суммы, кроме судебных расходов)
- расходы на проведение экспертизы качества
- компенсации судебных расходов (госпошлины, если уплачивалась, юридических услуг и т.д.)
Основы защиты прав потребителей
1. Если обе стороны договора купли-продажи официально оценили недвижимость дешевле, то покупатель теряет часть денег.
В этом случае в договор вписывается заниженная сумма, а остальные деньги передаются из рук в руки без какого-либо письменного подтверждения таких обстоятельств.
Если договор будет признан недействительным, то, скорее всего, судья назначит реституцию: квартира вернется прежнему хозяину, а деньги – покупателю.
Но ведь сумма, которая фигурирует в документах, гораздо ниже реальной выплаты. Тем самым получается, что к обманутому покупателю вернётся лишь часть денег.
2. Если какое-либо третье лицо инициирует судебное разбирательство, тем самым предъявляя свои права на жилую недвижимость или его часть.
Этими лицами могут быть:
- повзрослевший ребенок продавца, предъявивший свои права;
- гражданин, вернувшийся домой после отбытия непродолжительного тюремного срока (к примеру, в этот период квартира была незаконно приватизирована и тут же продана);
- человек, ранее признанный умершим, а теперь «воскресший».
В таких случаях покупатель не сможет в полном объеме владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости по собственному усмотрению. Придется ждать решения суда.
Скорее всего, новый правообладатель, с интересами которого первоначально не считались, потребует от покупателя дополнительные выплаты.
3. Если суд признает продавца недееспособным.
В таком случае назначается реституцию. Но если лицо, которому были переданы денежные средства, недееспособно, то и получить возврат платы за квартиру вряд ли удастся.
4. Если покупателю продали квартиру по поддельным документам.
Это означает, что денежные средства за нее переданы неизвестному лицу, которого в целом, возможно, и не существует.
Определение степени вины риелтора за оформление сделки, которую признали недействительной, возможно только в случае, если все ее условия зафиксированы в договоре.
Любой договор купли-продажи недвижимости может быть оспорен лицами, которые изначально тщательно завуалировали свой статус.
Помощь юриста при составлении договора на оказание услуг риелтора
Юрист по недвижимости советует клиентам заключать с посредниками услуг договоры в таких вариантах, которые выгодны в покупателям/продавцам — это договоры:
- поручения;
- оказания услуг;
- составленные в эксклюзивном варианте.
Профессиональный юрист, составляющий такие документы, поможет вам в будущем не попасть в неприятную ситуацию или хотя бы заставить риелтора добросовестно исполнять свою работу.
Риелтор как специалист в сфере недвижимости оказывает услугу на платной основе, поэтому он обязан отвечать за качество своей работы.
Если посредник несет финансовую ответственность за нарушение того или иного пункта договора, обозначенного в документе, тогда клиент – как покупатель так и продавец – смогут ему доверять.
При работе с риелторами обращайте внимание на отзывы о компании, которая предлагает вам свои услуги, статьи о ней в СМИ, вывески, открытость. Узнайте, застрахована деятельность риелторской фирмы или нет.
Данные условия могут сократить всевозможные риски для вас от сомнительных специалистов по недвижимости.
- Письменная консультация
- Составление претензии
- Составление иска
- Составление договора
- Представительство в суде
- Защита прав потребителей
- Юридические услуги по трудовым спорам
- Юридические услуги по арбитражным спорам
- Юридические услуги по долевому строительству
- Юрист по страховым спорам-Автоюрист
- Юридические услуги при затоплении квартиры
- Проведение банкротства физического лица
- Кредитный юрист по долгам банку
- Возврат комиссий и страховок с банка
- Юрист по недвижимости
- Взыскание долга по расписке
- Банкротство граждан
- Защита потребителей
- Товары и услуги
- Мошеннические схемы продаж
- Кредиты и займы
- Страхование
- Затопление квартиры
- Автоспоры
- Юридические лица
- Недвижимость
- Долевое строительство
- Трудовые споры
- Семейное право
- Наследственное право
- Разное
- О судах
- Исполнительное производство
Если заказчик произвел оплату по соглашению, а потом решил разорвать договор
Полную оплату услуг лучше заранее не производить. Но если это делано, а услуги не предоставлялись, то, получив уведомление, Деньги должны вернуть в течение 12 суток. За отказ агентство будет платить штраф по решению суда.
Многие агентства идут на хитрость, играя терминами. Слово «аванс» означает, что клиент, независимо от того по каким причинам расторгнут договор, получает свои деньги обратно. «Задаток» означает, что если о расторжении договора заявил клиент, то сумма, переданная в счет оплаты услуг, не возвращается. Но следует помнить, что если удастся доказать вину агентства в расторжении соглашения, то они должны будут вернуть задаток в двойном размере. Заказчик может выставить требования о возврате денег, так как исполнитель не выполнил условий соглашения в определенный срок.
Правовая природа риелторских договоров и ответственности по ним риелтора
Вы можете предъявить претензии по качеству работ/услуг в любой момент во время выполнения работ (оказания услуг), при приемке работ/услуг. В отдельных случаях допускается предъявление претензий по качеству после приемки работ (услуг). Что это за случаи? По общему правилу потребитель вправе предъявить исполнителю требование в отношении недостатков, которые невозможно было обнаружить при приемке выполненной работы (оказанной услуги), если эти недостатки обнаружены в течение гарантийного срока (п. 3 ст. 29 Закона № 2300-1).
При отсутствии гарантийного срока потребитель также может предъявить претензии после принятия работ (услуг) в разумный срок, в пределах 2 лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или 5 лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе. Кроме того, если гарантийный срок менее 2 лет (а в отношении недостатков в недвижимости — 5 лет), то потребитель также вправе предъявить претензии по истечении гарантийного срока, но в течение 2 или 5 лет соответственно.
Вместе с тем, между предъявлением претензий в рамках гарантийного срока и предъявлением претензий в рамках срока, установленного законодателем при отсутствии гарантийного срока или установлением его меньшей длительностью есть принципиальное отличие: в первом случае исполнитель отвечает за все недостатки, если не докажет, что они возникли по вине потребителя; в другом случае — исполнитель отвечает за недостатки, если потребитель докажет, что они возникли до принятия работ (услуг) либо по причинам, возникшим до принятия работ (услуг). То есть по-разному распределяется бремя доказывания: в первом случае оно лежит на исполнителе, во втором случае — на заказчике. Это нужно учитывать при предъявлении претензии и сборе доказательственной базы. Кроме того, при выявлении существенных недостатков потребитель вправе предъявить претензии по истечении данных сроков, но в пределах установленного на него срока службы или в течение 10 лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен. При этом потребитель должен быть готов доказать: а) существенность недостатков; б) и то, что недостатки возникли до принятия работ (услуг) либо по причинам, возникшим до принятия работ (услуг).
В какой срок можно предъявить претензии к подрядчику?
- если вы обнаружили недостатки в процессе выполнения работ (оказания услуг) либо в момент приемки (формально говоря, до подписания акта приемки), то смело предъявляйте претензии к подрядчику
- если вы обнаружили недостатки после выполнения работ (оказания услуг) и подписания акта приемки, то для начала определите гарантийный срок: для этого проверьте все документы, подписанные с подрядчиком, если в них содержится гарантийный срок, то рассчитайте его (как правило, он исчисляется с даты приемки работ). Если гарантийный срок не истек, то также смело предъявляйте претензии к подрядчику.
- если гарантийный срок истек либо не был установлен, то рассчитайте, не истек ли 2-летний (для недвижимости — 5-летний) срок с даты принятия работ (услуг). Если данный срок не истек, то вы тоже вправе предъявить претензию к подрядчику, но должны подготовить доказательства того, что недостатки возникли до принятия работ (услуг) либо по причинам, возникшим до принятия работ (услуг).
- если недостатки существенные, то вам необходимо исчислить срок службы (устанавливается также в документах) или 10 лет с даты принятия работ (услуг), если такого срока нет, то при этом нужно доказать: а) существенность недостатков; б) и то, что недостатки возникли до принятия работ (услуг) либо по причинам, возникшим до принятия работ (услуг)
Как правило, определение качества работы, причин возникновения недостатков требует специальных знаний, поэтому в этих случаях требуется привлечение независимого эксперта. При привлечении независимого эксперта необходимо учитывать, что на осмотр работ необходимо пригласить самого подрядчика (отправьте ему заранее уведомление телеграммой)
В случае предъявления претензии по истечении гарантийного срока в течение установленных законом сроков перед экспертом целесообразно поставить вопрос о причинах недостатков и когда они возникли, а при предъявлении претензии по существенным недостаткам, также поставить вопрос о существенности недостатков.
Письменная претензия составляется в свободной форме с указанием ФИО, адреса и иной контактной информации заявителя; данных подрядчика (исполнителя), наименования работ, данные договора подряда (оказания услуг); описанием выявленных недостатков выполненной работы (оказанной услуги), времени и обстоятельств их обнаружения и вашего требования к исполнителю. Рекомендуем приложить к претензии копии документов, подтверждающих выявленные недостатки, документы, подтверждающие гарантийные обязательства исполнителя (если установлены).
Что вправе требовать потребитель?
При обнаружении ненадлежащего качества выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе по своему выбору потребовать от исполнителя:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги)
- уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги)
- безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами
В претензии по существенным недостаткам, заявленной за пределами гарантийного и 2-летнего (5-летнего для недвижимости) срока можно заявить требование о безвозмездном устранении недостатков. А если недостатки не были устранены в течение установленного срока или являются неустранимыми, то заявить следующие требования:
- уменьшения цены за выполненную работу (оказанную услугу)
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами
- отказа от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и возмещения убытков
Потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), в том числе если в установленный договором срок они не устранены исполнителем. Кроме того, он вправе отказаться от исполнения договора, если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) в порядке, описанном выше, или иные существенные отступления от условий договора, а также если недостатки не устранены в установленный срок либо являются неустранимыми.
Как направить исполнителю претензию?
- подать уполномоченному представителю исполнителя, в этом случае представитель на втором экземпляре претензии ставит свою подпись с указанием ФИО и должности, а также дату принятия претензии и печать исполнителя (при наличии). Этот экземпляр претензии оставьте себе в подтверждение вашего обращения к исполнителю.
- направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения (в описи указать суть претензии), данный вариант предпочтительнее, так как позволит в любом случае при необходимости подтвердить соблюдение претензионного порядка
Исполнитель может потребовать также провести совместный осмотр работ, привлечь своего эксперта.
По общему правилу недостатки работы (услуги) исполнитель должен устранить в разумный срок, назначенный потребителем. Он указывается в договоре или в ином документе, подписанном сторонами, либо в заявлении (претензии), направленном потребителем исполнителю.
Требования об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению ее недостатков своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков в связи с отказом от исполнения договора исполнитель должен выполнить в течение 10 дней со дня предъявления соответствующей претензии. По существенным недостаткам претензии, заявленные за пределами гарантийного и 2-летнего (5-летнего для недвижимости) срока, удовлетворяются в течение 20 дней.
Пять риелторских уловок при продаже квартиры
- Юридические консультации.
- Юридическое сопровождение сделок, в том числе сделок с недвижимостью;
- Бухгалтерские услуги;
- Регистрация ООО и ИП , Ликвидация и реорганизация;
- Изменения в учредительных документах, юр. адреса, оформление расчетных счетов, работа с ПФР и ФСС;
- Досудебное урегулирование споров;
- Представительство и ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции;
- Арбитражные споры;
- Сопровождение исполнительного производства;
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
- не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
- отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
- просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
- действуют по доверенности;
- существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
- торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.
По словам руководителей агентств недвижимости, которых опросило «Реальное время», договоры, в которых прописывают различные неустойки в случае отказа клиента от их услуг, действительно ранее часто встречались. Однако в последние годы риелторы действуют в рамках правового поля.
— У нас давным-давно были договоры со штрафными санкциями, и когда стали юридическую составляющую анализировать и смотреть, к чему это нас приводит, то поняли, что ни к чему, кроме как к вопросам от клиентов и возможности взыскать определенными органами с нас штраф. Мы поняли, что нам это совершенно не нужно, и из договоров это убрали. Наверняка есть фирмы, которые не до конца разбираются в законах и, возможно, ставят такие неустойки у себя в договорах, но, по сути, они не работают. Более того, они могут навредить — Роспотребнадзор может на основании таких пунктов, ограничивающих права и свободы клиентов, наложить штраф на юрлицо, оказывающее эти услуги, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
Другое дело — это компенсация понесенных расходов, когда агентство заказывает рекламу по продаже или покупке объекта недвижимости. Но такие расходы должны быть документально подтверждены. Транспортные расходы, к примеру, довольно трудно подтвердить.
Адвокат по риэлторским спорам
Часто риелторы начинают обманывать своих клиентов с того, что предоставляют недостоверную информацию о стоимости недвижимости.
В силу ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Услуги юриста в разрешении споров в суде. Помощь адвоката юридическим лицам и предпринимателям. Адвокатская фирма Ревякин и партнеры.
В силу ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Услуги юриста в разрешении споров в суде. Помощь адвоката юридическим лицам и предпринимателям. Адвокатская фирма Ревякин и партнеры.
И гражданин, решившийся на сделку с недвижимостью, встает перед выбором: искать клиентов самостоятельно или доверить это профессионалам – риэлторам?
Если же договоренностью и мирным соглашением проблему решить не удается, требуется действовать официальными способами. Прежде, чем подать в суд на риэлтора, на адрес агентства направляется претензия. Принцип примерно такой же, как и когда гражданам требуется защита прав дольщиков жилья.
В договоре должны быть четко прописаны конкретные виды услуг, сроки оплаты, сроки и порядок оказания услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов заказчика в его отношениях с третьими лицами.
В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ в случае нарушения установленных сроков оказания услуги или назначенных потребителем на основании рассмотренного выше п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей новых сроков риэлтор обязан уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены оказания услуги.