Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Предварительное уведомление соседей по коммунальной квартире
Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе ее цену.
Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.
Самыми надежными способами рассылки считаются:
● отправка телеграммы через «Почту России»;
● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.
У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем, можно продавать недвижимость кому угодно.
Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи
По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.
Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…
Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение
В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…
Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов — нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…
Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!
Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:
- менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
- менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.
Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:
- 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
- на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.
При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.
Если сосед игнорирует уведомление.
Согласно статье 250 ГК Российской Федерации, срок для получения согласия или отказа от всех соседей составляет тридцать календарных дней с момента отправки им уведомления.
Если в указанный срок сосед не выразил свое мнение и проигнорировал уведомление, то по истечении срока ожидания можно продавать комнату без согласия соседей.
В случае отправки почтовых уведомлений нужно самостоятельно отсчитывать срок окончания ожидания ответа, если же отправить уведомления через нотариуса, то нотариус самостоятельно все посчитает и известит об окончании срока ожидания, если согласие или отказ так и не будут получены.
Как продать комнату посторонним лицам?
Продажа комнаты в коммуналке посторонним гражданам является достаточно сложным процессом, так как собственникам жилья часто приходится сталкиваться с тем, что соседи чинят разные препятствия для совершения сделки. К нюансам процедуры относится:
- первоначально требуется получить от всех соседей отказ выкупить комнату;
- продается посторонним лицам жилье по той же цене, которая была предложена соседям;
- если имеются письменные доказательства отказа соседей, то процедура продажи объекта выполняется в общем порядке, для чего составляется стандартный договор купли-продажи;
- сделка далее регистрируется в Росреестре.
Процесс должен выполняться с учетом многочисленных требований закона. Если будут иметься даже мелкие нарушения, то они могут являться основанием для оспаривания сделки соседями. Поэтому желательно пользоваться юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, так как опытный адвокат сможет подсказать, какие действия должны выполняться продавцом в той или иной ситуации.
Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире
В соответствии с Гражданским кодексом России в 224-ой статье, вещи, которые принадлежат двум и более лицам, являются их общим имуществом.
Если доли в имуществе не определены, то это совместная собственность. Если собственники обозначили части каждого собственника, то имущество называется долевым.
Собственник любого имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей частью.
Доли бывают двух видов:
- Реальные — имеют физическое выражение, т. е. часть площади в единицах измерения. Реальная доля соответствует площади комнаты.
- Идеальные — в процентах или дробных долях. Идеальная — не проецируется на территорию помещений и никак не ограничивает передвижения собственников.
Продать долю в натуре проще и выгоднее, чем идеальную долю.
Комната в коммунальной квартире — это реальная доля в общей собственности.
В законодательстве предусмотрен строгий порядок продажи доли в квартире и осуществления других операций с ней.
После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- уведомления каждому соседу о продаже помещения;
- все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
- все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
- документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
- договор купли-продажи;
- разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).
Необходимые документы
Прежде чем оформить сделку, владелец должен подготовить документы для продажи принадлежащей ему комнаты. К их числу относятся:
- паспорта обеих сторон сделки;
- бумага, позволяющая установить факт снятия с регистрации всех лиц, зарегистрированных в продаваемой комнате (выписка из домовой книги);
- извещение соседей по коммунальной квартире о ее продаже (в его текст должна быть включена цена сделки и другие условия);
- договор купли-продажи;
- полученная в БТИ выписка с экспликацией;
- кадастровая выписка с планом коммунальной квартиры;
- акт приема-передачи отчуждаемой жилплощади;
- бумаги, подтверждающие права продавца на реализуемую недвижимость;
- заверенный у нотариуса документ на отчуждение жилплощади (разрешение на совершение сделки должно быть получено у соседей);
- полученное у органов опеки разрешение на продажу комнаты – если в число собственников коммунальной квартиры входит лицо, не достигшее 18 лет;
- квитанция, свидетельствующая об отсутствии у продавца долгов за потребленные коммунальные услуги;
- доверенность на совершение сделки, сбор документации и выполнение иных процедур – в случае привлечения к процессу представителя продавца.
Приведенный перечень бумаг не следует рассматривать как полный. Могут понадобиться и иные документы. Их перечень зависит от ситуации и конкретных обстоятельств. Например, в определенных случаях потребуются решение суда, отказная от наследства и т.д.
Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:
- Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
- Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
- Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.
При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:
- Номер этажа, на котором располагается квартира;
- Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
- Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
- Месторасположение дома;
- Соседи.
Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире
Все, что освещено в данной статье, касается случаев продажи приватизированных комнат.
Если же Вы живете в комнате по соцнайму, или комната Вам предоставлена как служебное жилье, то продать ее будет невозможно.
Потому что Вы не являетесь надлежащим собственником.
Как видите, процесс продажи комнаты в общей коммунальной квартире вполне можно освоить самостоятельно. Главное, соблюдать пошаговые действия, настойчиво и кропотливо собирать документы, работать с соседями.
Возможно, описанные схемы покажутся Вам необоснованно сложными. Но законодателя можно понять. Его главный посыл при продаже комнаты – соблюсти не только Ваши интересы, но и Ваших соседей, предоставить им возможность выкупить освобождающуюся комнату для улучшения своих условий проживания.
В то же время собственник комнаты ограничивается только обязанностью уведомить соседей о своем желании и месячным периодом ожидания их ответов.
Что не так уж и тягостно. Когда Вы знаете, что Вас ждет впереди, Все преодолимо!
Документы, которые нужно подготовить
- удостоверение личности продавца;
- если покупатель – постороннее лицо, не из числа соседей, понадобится текст извещения, адресованного соседям. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу;
- документ, подтверждающий право собственности на квадратные метры (договор покупки, обмена, дарственная, свидетельство о наследстве);
- справка из управляющей компании об отсутствии долгов;
- справка из паспортного стола о том, что в комнате никто не прописан;
- справка из БТИ и кадастровой палаты;
- при необходимости – отказы от покупки, подписанные другими собственниками или уведомления о вручении им заказных писем, а так же разрешение от опеки и муниципалитета, если таковым тоже был отправлен запрос;
- акт приёма-передачи недвижимости.